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高溢价商业用地频出商业地产隐存总量过剩风

发布时间:2019-12-05 00:02:13

高溢价商业用地频出 商业地产隐存总量过剩风险_中心

随着住宅市场的延续调控,已有愈来愈多的开发商涉足商业地产(专题阅读)。近日,参与 2012博鳌房地产论坛 的多位企业人士告诉,作为纯投资性质的商业地产,虽然在调控闸门之外,但要均衡长期运营与公道回报一直存在难度。另外,由于地方政府对商业地产一样热中,当前国内商业地产已经出现总量多余等泡沫化风险。

了解到,当前除万科、保利、华润置地等一些标杆企业有意在商业地产分一杯羹,商业用地也正遭到其他投资商热捧。前段时间高价地块频出,其中大部分为商业性质用地。北京中原市场研究部总监张大伟曾告知, 土地市场还没有全面回暖,目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块。

事实上,随着调控政策的影响,前半年全国土地市场一度处于冷清状态。各地政府推出的住宅地块往往以流标和底价成交,由此造成的土地财政的缩水接近上千亿元。与住宅市场形成鲜明对比的则是近期商业地块的升温。业内乃至预计,未来国内房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产。

北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在博鳌房地产论坛表示,当前有些地方已发生了商业地产的过剩,乃至有些企业被套牢后自我淘汰使得行业洗牌加速。他认为,尽管商业地产在京津、长三角、珠三角等大城市圈不乏前景。 但是要做商业地产,需要先有商业的竞争力,不能冒然涉足 。

龙湖(专题浏览)地产有限公司战略发展部总经理王亚军分析指出,由于没有限购, 大家把注意力都放在商业地产了,但是做起来难度却非常大 。

王亚军告诉,由于商业地产重点是投资属性,投资者对回报的要求就非常高。

对于一个商业地产而言,怎么样把商圈打造出来,带动全部商圈提升投资价值? 他认为,不是所有的企业都具备商业地产的长时间运营能力。

另外则是资金方面, 因为是长期投资持有项目,如果融资本钱高到12%以上,基本上商业地产就不用考虑了,偶尔或许一个项目升值,但很多时候是做不到这一点的。 王亚军坦言

,龙湖在打造商业地产进程中,如何控制资金成本是 非常难 的一个问题。尤其是 中国宏观经济往后很长一段时间,都有不确定性 。

深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳则告诉,困扰商业地产的还有 租售比 问题。 你卖多少?持有多少?现有的金融体制对商业地产的融资没有办法给予完全的融资,如果全靠融资的话,那肯定会完蛋 。洪小佳告知, 对我们来说一般是卖一部分,持有一部分,但卖的部份尽量不影响整体格局,必须控制好后续经营,控制好业态 。

以专注于商业地产自居的宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华则分析指出,除了社会层面对商业地产的需求,造成商业地产升温的另一个因素是 政府层面的默许 。他认为, 这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契,达成多方共赢的一种需求 。

黄永华进一步解释, 对政府来说,希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以,像万达、宝龙这样企业,在二、三线城市、3、4线城市更能遭到政府的欢迎。因为,当这些企业把城市综合体的概念做起来,旁边的地价就翻得更快,乃至几倍的翻 。

当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地G D P;而对开发商来讲,便可规避调控政策,又能变相做住宅项目。确切是共赢的做法。 一位房地产业内人士表示。

而了解到,商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤其迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目计划,而蛮横生长的商业地产已经引发越来越多业内人士的警惕

。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出,在竞争剧烈的情况下,把城市综合体作为城市经济发动机,大量地供应商业地产土地,一定会造成供大于求。

如果企业和当地政府前期沟通比较好,能够达到预期,政府将给你更多的支持

,这是一种相互默契 。黄永华认为,这是商业地产被看好的原因之一。但是他一样指出,实际上商业地产在现在这个阶段有很多风险已经表现出来。 比如商业地产总量多余,如此发展下去会对企业和投资者很不利。

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