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谢國忠未來五姩汏城市房价平均跌壹半奢侈品市场和消费

发布时间:2020-02-15 00:07:04

又到了吃大闸蟹的季节。  煮螃蟹,首先你把蟹放在冷水锅中,它们会觉得又回到了湖里,浑然不觉危险。然后,盖下沉重的锅盖,开火。这时候,你可以听见它们抓挠锅壁的声音,开始轻,然后拼命挣扎,然后轻,再后就偃旗息鼓了。几分钟后,你打开锅盖,蟹壳已成金黄。这时候,你就可以蘸着醋姜,享受美味了。

现在,中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好,会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。却不知,自己已被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了,却还没有发觉。

今年4月,我告诉过读者,楼市泡沫行将幻灭时,就会通知大家。现在,楼市已见顶。在今年余下的时间内,它将逐渐下跌。到2012年,人民币升值预期可能会逆转,资本会流出,届时楼市会加速下跌。

中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下落一半以上。土地价格将下落更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省,价格可能会下落80%乃至更多。

工资与租金

为何房价会下跌这么多?当泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和投资收益可以支持的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

在泡沫时期,准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂,总到最后时刻才能觉悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时,超量供应会超过投机性需求,足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐步泄漏的。

1997年,外国资金撤出推高了利率,致使香港楼市泡沫幻灭,顷刻间,吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联泡沫的破灭,是由于那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模兜售,惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫幻灭,是由于次贷到期了,投机者发现还不上钱。

逐步泄气

房地产泡沫的泄气可以延续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间幻灭的,而是在其后的2十年中,以每一年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响,房价也在缓慢下跌,直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。

1998年,中国的房地产泡沫也破灭了。3年内,上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说,上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘乃至下跌了一半。

现在的泡沫始于2007年,由宽松的货币政策和人民币升值预期催生,我原以为,它也会在瞬间幻灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间幻灭,而是会渐渐泄气。之前,我以为可能会在四季度放松宏观调控,致使房价再次疯涨,泡沫会在2011年下半年或2012年突然幻灭。

“脱衣秀”

目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者遭到了管制,这些买房者其实并没有足够的现金,主要依托贷款买房,因此,房价不能更上一层楼了。

除信贷政策,流动性也在收紧。人民币的汇率恍如是一场“脱衣秀”。经过多年等待,都没有看到“真材实料”,对冲基金终于受够了,再也不想等下去了。虽然美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了,但市场对此已麻痹了。人民币NDF市场其实不指望人民币在明年会大幅升值。

这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋剧烈。银行提供的理财产品极像存款,但提供的利息却比央行规定的利息高得多。

经济衰退?

现在中国房地产价格正在渐渐下跌,并将于2012年加快步伐,届时,中国经济也将会受挫。未来十年内,出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比,这个增速相对较慢,但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。

中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会愈来愈穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力,由于他们从投机者那里买房的成本会下降。

为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域,必须迅速向银行注资。有足够的财力和智力这么做。在过去十年,中国具有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年,情况可能恰好相反。

楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹,正在挨煮。但是,趁着现在火小、水温低,聪明人还有时间逃出生天。

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